• Главная
• Крым

Удачный сезон кормит крымчан круглый год. Уже сейчас на объектах побережья вовсю кипит работа — строители возводят новые корпуса, штукатуры обновляют фасады, а менеджеры и директора ищут постояльцев. Чем мини-пансионат лучше гостиницы и съемной квартиры, приносит ли доход такая "фазенда" и через сколько лет окупаются вложенные денежки? Об этом "КП" рассказали владельцы частных отелей полуострова.

Кто не рискует — тот гостиницу не строит

— Такие гостиницы — сложный бизнес, — признается Марина, ровно год назад купившая мини-пансионат в Сакском районе. — Но меня, например, не пугали земельные проблемы, вопросы оформления и большие инвестиции. Мы взяли кредит в банке на 20 лет под залог приобретаемой недвижимости и сразу же приступили к работе. Рассчитываем вернуть деньги и расплатиться с кредитором за лет семь. Но, по правде говоря, неудачный сезон — и все насмарку. Риски тут тоже есть.

Хорошо, что клиентура у прежнего хозяина была прикормлена, люди приезжали к нему на отдых уже лет пять. Просто владельца не устраивали объемы, пристраивать новые комнаты было некуда, и, соответственно, оборот его не удовлетворял. Он с размахом развернулся на новом месте, перебравшись туда, где клиенты пожирнее, — на ЮБК.

Мини — это не "совок"

Почему же так активно пользуется спросом мини-пансионаты?

— Народ сейчас, конечно, совершенно другой, — делится наблюдениями Сергей, который вот уже три года подряд устраивает отдыхающих в Cудаке. — Это раньше приезжие были довольны морем, относительно дешевыми фруктами и готовы были ночевать во времянках. Теперь им нужен сервис и комфорт. К сожалению, ни того, ни другого монстры курортного отдыха им в полном объеме предоставить не могут. А частнику проще — сделал несколько уютных номеров — и стриги купоны. Да и зимой проблем меньше, законсервировал пару этажей, отключил свет, охраняй да и только.

Хотя преуспели, как всегда, только пионеры. Те, кто держали нос по ветру и сориентировались первыми, уже отбили свои деньги. Вспомните, лет семь назад участки даже под Алуштой стоили менее 10 тысяч долларов. Сейчас этой суммы и на сотку ЮБК не хватит. Разве что под эллинг место застолбить.

Ну и налоги, которые приходится вам платить?

— Вот тут-то пока вся прелесть и зарыта. Мой дом, мой участок — кого хочу, того и пускаю. Может, это родственники. Цена, тарифы — устанавливаю сам. Заплатил в местный бюджет 200 гривен налога и спишь спокойно. Кстати, закон я не нарушаю.

Сколько стоит все построить?

Обзавестись мини-отелем можно почти за те же деньги, за которые некоторые киевляне, например, покупают себе не самые шикарные квартиры в столице. Между прочим, выходцы из донецкого, днепропетровского регионов, Харькова прикупили такие участочки на полуострове и, передав их в управление смекалистым крымчанам, спокойно "стригут зелень". Да и самим есть куда приехать.

Интернет пестреет объявлениями: "Предлагаю взаимовыгодное сотрудничество в строительстве мини-гостиницы в Крыму на приватизированном участке, выгодно отличающемся от многих". Строительство мини-отелей активно ведется в курортных зонах, на Южном берегу Крыма и в Карпатах, на юге и западе страны, — сообщает журнал "Деньги.ua". Способов построить гостиницу не много.

1. Начать "с нуля".

— На строительство небольшой трехэтажной гостиницы хватит полторы сотки, — уверяет Владимир, менеджер одной компании, занимающейся строительством мини-гостиницы. — Но земли может понадобиться и больше — под автостоянку и небольшой ресторан.

А вот с оформлением земли все намного сложнее. По оптимистичным прогнозам управляющих, переговоры с местными властями отнимают 6 — 8 месяцев — в лучшем случае и 12 — 15 — в худшем. Говорят, что в некоторых ситуациях помогает материальное стимулирование должностных лиц, но еще чаще говорят, что такой путь — уже каменный век. Куда чаще проблема решается при участии некоей вполне легальной фирмы, которая за определенную сумму (в каждом регионе — свои расценки) берет разрешительные процедуры на себя.

Себестоимость строительства новой гостиницы довольно высока

— $500 — 700 за 1 кв. м. Не стоит забывать и о расходах на архитекторов, которые разработают проект, на найм обслуживающего персонала, на покупку мебели, постельного белья и так далее.

— Чтобы построить с нуля отель, надо иметь не менее $500 тыс..

2. Выкупить готовое здание с последующей реконструкцией под отель.

Можно купить участок земли с полуразрушенным строением, снести его и построить гостиницу или, если оно в относительно нормальном состоянии, реконструировать. Обычно для таких целей приобретается расположенное на земельном участке двух-трехэтажное здание. В таком строении можно разместить 30 номеров. Его необходимо реконструировать еще и для того, чтобы создать гостиничную инфраструктуру: залы для отдыха и деловых встреч, небольшой ресторан. Возможно, под размещение этих объектов придется еще докупать землю.

Затраты на реконструкцию — от $300 за 1 кв. м, в целом ремонт будет стоить $150—300 тыс.

После строительства здание вводится в эксплуатацию, а его владелец регистрируется как частный предприниматель.

Курортники купаются, а гостиницы — окупаются

Пять лет назад небольшая гостиница окупалась за 1,5 — 2 года. За это время затраты на строительство выросли в несколько раз. Сегодня мини-гостиница до 50 номеров в среднем окупается минимум за 3 — 5 лет.

— Гостиницы — дорогое удовольствие, которое окупается не за год или два, — утверждает Михаил из Сакского района. — В зависимости от вложенных средств инвестиции вернутся через 5 — 15 лет. На ЮБК отели окупаются быстрее, в других регионах — медленнее, потому что там меньше загруженность.

— За два года при нынешних ценах на строительство, материалы и землю окупить гостиницу нереально. Возможно, так было раньше, — сетует Эльвира из Коктебеля, но конкретные цифры называть отказывается. Выросла стоимость земли и стройматериалов, дороже нынче обходятся коммуникации и всякие энерго-, водо-, газозатраты.

Папа, мама, я, мы — бизнес семья

Средняя заполняемость малого отеля в курортный сезон достигает, по словам владельцев частных пансионатов, 80—90%.

— Туристов отпугивают не только природные катаклизмы — наводнения, ураганы, холодное море, но и митинги против НАТО, информация о холере, взрывы военных складов, — признается Михаил. Но поднять деньги можно еще и на питании отдыхающих. Бойко идут завтраки, обеды и ужины, приготовленные по-домашнему. Мясо, сметана, творожок, соки — источники пополнения семейного бюджета.

Это как в доме, — смеется Михаил. — Толковая теща, прыткая жена — и все постирано, прибрано, постояльцы накормлены. Не надо никого нанимать — все работают на себя. Вот только в СЭС надо разрешение пробить на столовую.

Компетентно

Если владелец сдает номера и регулярно получает доход, он считается субъектом хозяйственной деятельности?

Руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Наталья Доценко-Белоус: — Да. Причем если годовой доход, получаемый предпринимателем от ведения гостиничной деятельности, не превышает 500 тыс. грн., ему проще выступить физлицом-предпринимателем и платить государству только единый налог — до 200 грн. в месяц. Если доходы превышают 500 тыс. грн. в год, то право на использование упрощенной системы налогообложения утрачивается. В этом случае удобнее вступить в право собственности как юридическое лицо для ведения полноценного налогового учета и фиксации валовых расходов.

Средняя стоимость мини-гостиницы в Крыму